흥부가 기가 막힐 한국의 주택가격

확고한 ‘공개념’의 실천과 ‘수요공급’의 법칙이 조화를 이루는 주택정책을 실행해야 한다

권혁시 칼럼 | 입력 : 2017/08/22 [20:15]

단언컨대 고금동서를 막론하고, 역사 이래로 오늘날 한국에서처럼 수많은 서민들이 집 없는 서러움을 당하고, ‘주택가격’이 온 국민의 초미에 관심사가 된 적은 일찍이 없었다. 누구나 다 아는 고전소설 ‘흥부전’의 주인공이며 실존 인물일 가능성이 크다는 연(박) 흥부야말로 그 시대에 힘겹게 살아가던 민초들 가운데서도 가장 가난했으나 ‘집 걱정’은 하지 않았다.


양친 부모가 다 돌아가시자 욕심 많은 형 놀부가 처와 열이나 되는 많은 자식들을 거느린 아우 흥부를 내쫒는다. 당장 은신할 데가 없는 흥부네 가족은 외딴 산기슭의 움막집에서 살 수밖에 없는 처지가 되었다. 그 후에 새 집을 지었다는 스토리는 없지만, 제비가 ‘처마’ 밑에 둥지를 틀고, 흥부가 제비가 물어다준 박씨를 ‘담장’ 곁에 심은 걸 보면 비록 초가삼간이었을지는 몰라도 온 식구가 나서서 자기네 집을 짓고 살았던 게 분명하다. 

 


그렇게 빈곤하기가 이루 다 말할 수 없는 흥부였지만, 끼니거르기를 밥 먹듯 했을지언정 지금의 서민들처럼 ‘내 집 마련’ 때문에 노심초사, 전전긍긍하거나 자포자기하지는 않았던 것이다. (나름대로) 확언하는 바, 인류 역사상 최고의 성군이며 위대한 국가지도자 세종의 언명에서도 민생의 주거에 대하여 심려한 대목은 찾아 볼 수 없다. 애민정신이 남달랐던 세종대왕 역시 각별히 관심을 기울였던 ‘민생문제’는 흥부와 같은 가난한 백성들이 다 그러했듯이 주거가 아니라 양식, 곧 먹고사는 것이었다. 


“나라는 백성을 근본으로 삼고 백성은 먹는 것을 하늘로 삼는다. 농사는 민생(의식주)의 근원이므로 임금의 정사에서 우선되어야 한다(國以民爲本民以食爲天 국이민위본이식위천 農者衣食之源而王政之所先也 농자의식지원이왕정지소선야). 그것만이 오로지 백성을 잘살게 하는 소명에 연관된다. 그래야 천하가 따르며 모든 노력을 다하는 것이다(惟其關生民之大命 유기관생민지대명 是以服天下之至勞 시이복천하지지로)” (세종실록, 26년 윤7월 25일)

 

그럴진대 (호사가들의 말대로라면) 역사상 유례가 없을 ‘눈부신 경제발전’을 구가하는 판에 미증유의 ‘주택난’이 민생고에 덮쳐 가뜩이나 살기가 힘겨운 서민대중, 사화적 약자들을 숨 막히게 하다니 아이러니하기가 이를 데 없는 것이다. 부연하면 그 근본원인이 밑도 끝도 없이 사상 최고치를 갈아치우며 치솟는 초고가의 ‘주택가격’인 것이다. 


오죽하면 대다수 청년들이 ‘내 집 마련’을 아예 포기했겠는가. 이른바 ‘N포’ ㅡ 취업포털 ‘사람인’의 조사결과 구직난, 저임금 등 경제적 불안정, 불안으로 인하여 20·30대의 성인남녀 76퍼센트가 결혼, 꿈과 희망, 내 집 마련, 자기계발, 출산 등등, 평균 4.5개의 인생 필수조건을 포기한 것으로 나타났다. 


그런 터에 정부의 ‘8·2부동산 대책’을 접하며 ‘약탈적 경영’이라는 대단히 듣기 거북했던 말이 새삼 떠올랐다. 이런 비난조의 언사가 주택사업을 하는 건설회사들에 더없이 걸맞다는 생각을 한 까닭은 근자에 평당(3.3㎡) 5천만 원인 초고가의 아파트가 분양시장에 나왔다니 민생의 기본(의식주)인 집을 지어 팔면서 극히 비정상적이고 상식을 넘어서는 부당이득이나 다름없을 엄청난 폭리를 취하므로 해서다. 


한평생 주택사업을 해 왔던 어느 지인(사업이 크게 성공하여 청장년 시절 한 때는 수천억 원대의 자산가이기도 했다), 그의 확언(증언)으로는 최고가로 산정하더라도 현재, 평당 350~400만 원(건축원가, 생산비)이면 아파트를 얼마든지 신축할 수 있다는 것이다. 그러니 약탈적 경영이라는 말이 오히려 무색할 정도이고, 흥부가 기가 막힐 노릇이다. 
주택가격이 이렇게 터무니없이 비싸서 어이없을 지경인데도 역대의 정부 당국자는 국민의 주거안정을 위해 도대체 무슨 생각을 하고 무엇을 했다는 말인가, 그저 사리사욕 채우기에 급급하여 ‘정경유착’에만 골몰한 탓이 아니던가?


일전에 어떤 프랜차이즈 본사가 가맹점주의 몫을 가로채는 상(商)도의를 짓밟는 실태가 적나라하게 드러나면서 노동자·자영자의 몫을 가져다가 기업이 성장하는 정책, 중소기업의 몫을 빼앗아 대기업이 성장하는 정책, ‘착취형 성장정책’이 사회적 이슈가 되었다. 일맥상통하지만 주택정책이야말로 이를 훨씬 능가하는, 다시 말하면 국민들의 몫을 줄여 기업이나 투기꾼들의 배만 불리는‘국민궁핍화 주택정책’이라는 비난을 면치 못할 대단히 심각한 형국임을 정책당국은 깊이 인식하지 않으면 안 된다.

 

주택 ‘공개념’ 확립과 실천 
-공동주택 규모 32평 이하 제한, 분양가 상한제 전면 실시, 1가구 1주택 강화

 

중요한 문제는 (전·월세를 포함한) 주택가격뿐만 아니다. 결혼을 하여 걱정 밖이었던 ‘집 장만’을 해야 할 처지가 된 후, 전혀 생각지도 않았던 주택에 깊은 관심을 갖고 공부를 했는데, 이 때 생긴 정부의 주택정책에 대한 의구심과 불만이 지금도 변함없다. 여타의 주택문제들 중에 핵심인 ‘공동주택’(아파트, 연립주택, 다세대주택 등)의 개념에 관한 인식과 서민의 주거안정에 대한 의지의 결여이며, 요컨대 국민주택에 관한 정책철학의 실천인 공개념(Public Justice·concept)과, 이에 관한 ‘지(知)의 의무’의 인식부족이 역력한 것이다. 


우리나라의 좁은 국토(면적)에 대한 보다 효율적인 활용 운운은 차치하고, ‘공동주택’이란 아주 간단히 말해서 말 그대로 ‘서민 공동체’의 삶터인 것이다. 그런데도 이를 전적으로 무시하여 그 규모(평형)가 무제한에 가까운 것이 첫째 문제다. 서민들에게는 언감생심일 40~50평은 보통이고 80~90평 이상의 아파트도 서슴지 않고 허가하여 거침없이 공급된다.


이러한 정책과 관행은 탁상공론의 소치가 아니면, 국민에게 위화감을 조장힐뿐더러 투기를 공인하는 적폐가 아닐 수 없다. 둘째 문제는 정부가 ‘저출산 대책’의 일환으로 11평(36㎡) 크기의 주택(‘행복주택’) 5만3천 채 2020년까지 공급하기로 한 데서 알 수 있듯이 서민들의 주거환경(정상적 거주면적)을 완전히 도외시하는 이율배반적 행태인 것이다. 


또한 각성해야 할 바는 지금이라도 발상의 대전환을 통하여 주택가격 통제로 경기변동에 대응, 조정(부양, 안정)하려 들어서는 안 되는 것이다. 이 같은 대처는 경제원리에도 맞지 않는 부적절하고 단편적인 미봉책이기에 일소해야 마땅하다(일반적으로 부동산시세는 주식시세에 반동, 역행하지만 현재는 동반상승하는 국면이어서 왜곡현상일 수 있으므로 반락의 가능성이 상존한다. 그러므로 1990년대 미국 특히, 일본의 부동산시세 폭락과 장기침체와 같이 미래의 주택가격이 극히 불안정한 상태일 수 있음에 유의하여야 할 것이다). 


그리하여 교육·의료와 더불어 주택·토지에 대한 공개념의 확립과, 이의 철저한 실천이 무엇보다 우선하여 한다. 예로부터 국정의 궁극적인 목적은 ‘민생안정’이며, 민생의 기본요소가 교육·주거·의료에 더하여 의식(衣食)이라는 지극히 상식적인 사실을 모든 위정자들은 깊이 자각해야 할 것이며, 모든 국정에 우선하여 이에 대한 정책을 형성, 결정하고 집행하여야 함은 너무도 당연하다.

 

노무현 대통령이 꿈꾸었던 ‘유로피안 드림’은 무엇보다도 독일과 같은 서민이 잘사는 복지국가·평등사회이며, 그 핵심은 무상교육, (공공·장기 위주) 임대주택, 공공의료, 저가생필품 등, 민생경제의 안정이었다(독일은 평균 주택시세가 우리나라의 반도 안 되고 생필품 가격은 절반 정도다). 그러나, 심히 안타깝고 걱정스럽게도 대다수 국민들마저 주택을 투자(심하게는 투기) 수단으로 여기는 경향이 날로 팽배하여 갈수록 극심해져만 가고 있다. 주택업체는 이런 심리를 한껏 부추기고 악용하여 주택건설을 폭리의 방편으로 삼아온 사실을 부인할 수 없다.


어떻든 작금에 있어 반드시 시정해야만 할 불합리하고 불공평한 부(富, 경제)의 양극화의 대표적인 현상이 주택과 소득 격차라는 말이 결코 과언이 아니다. 같은 맥락에서 적폐를 청산하여 ‘정의사회, 복지경제’를 실현해야 할 정부의 시대적 사명완수를 위해서는, 과거의 정부들이 상도의를 해칠 정도의 막대한 폭리를 지금껏 방기 내지 조장했던 주택사업에 대하여 철저하게 공개념을 적용해야 한다. 그리하므로써 교육·의료에 이어 (경제적 충격을 감안하여) 부분적, 점진적으로 법적 ‘비영리’ 사업으로 전환시켜 나가야 할 것이다.


이에 우선하여 주택의 철저한 원가(생산비) 조사, 공개에 의한 ‘분양가 상한제’를 조속히 전면 시행해야 한다. 그렇게 주택가격(분양가)을 정상화하는 것이 작금의 상황에서는 주택시장 안정화에 최상의 방책이 될 것이다(앞서 어느 건축전문가가 제시한 아파트원가와 1992년 3월, 제 14대 대선당시 현대그룹 정주영 회장의 반값아파트 공급공약이 그 근거와 가늠자가 될 수 있다). 


아울러 주택시세의 차익에 대하여 금번의 ‘8·2부동산 대책’에서 부분적으로 적용하는 누진중과세를 전면적, 지속적으로 엄격하게 실행하여 적정이윤을 초과하는 폭리, 독점적(다주택 보유) 투기행위와, 그 세력을 근절해야만 한다(서울 강남의 재건축 대상인 전용면적 82㎡의 아파트 시세가 30억 원을 호가하고, 펑당 1천8백만 원에 분양된 강북 경희궁 인근의 재개발 아파트가 입주가 시작되면서 2배 이상 오른 평당 4천만 원에 매매가 되거니와, 가히 투기광풍이라 할 만하다).

 

인구구조 변화에 부응하며, 미래세대를 위한 주택정책으로 전환 
-정확한 수요파악에 의한 ‘공급중심’ 주택정책, ‘재정정책’에 의한 청년주택 공급

 

 

그리고 반드시 유념해야 하며 간과치 못할 분명한 사실은 주택의 공개념을 강력하게 적용하여 실현하지 않는 한, 현대의 모든 상거래는 시장경제의 원리에 따라 이루어진다는 것이다. 그런 점에서 주택 역시 경제재로써 가격의 안정은 지극히 상식적이고 단순한 ‘수요공급의 법칙’(law of demand and supply)으로 간단히 설명되고, 해결할 수 있는 문제임을 직시, 상기하여야 한다. 


주택보급률이 100퍼센트를 넘어섰고, 저출산에 따른 인구감소가 예측되기도 한다 ㅡ 진보를 자처하는 많은 경제학자, 전문가들은 인구감소에 따라 주택공급이 줄어야하고 가격도 하락할 것을 장담했었다 ㅡ 하지만 현재(2015년 기준), 무주택 세대가 40퍼센트를 넘는다(이에 대하여 혹자는 독일의 자가보유율 42%를 빗대지만, 독일은 장기 임대주택에 주거가 일반화하여 확실한 주거안정을 이룸으로써 국민의 주택 소유욕구가 거의 없기 때문이다). 게다가 주민등록상의 세대수와 비교하면 480만 채, 인구조사(census)에 의한 미래예측 가구수에 의하면 253만 채가 부족한 것으로 파악된다. 


이 같은 현상은 ‘인구구조’(composition of population) 변화에서 기인하는데 미혼, 독신(비혼, 이혼), 고령화 및 자녀세대 분가 등의 영향으로 인하여 오랜 동안 전통적이던 4인 가구가 19퍼센트로 27퍼센트를 차지하는 1인 가구보다 적어졌다. 따라서 1인 가구의 수요폭증, 공급정체 현상에 적극적으로 대처하여 기존의 주택정책을 탄력적으로 수정함과 동시에 주택가격의 안정을 위해서는 부족한 주택을 공급하는 데 역점을 두어야 할 것이다.
이에 부언컨대, 유럽의 대다수 국가들과 이웃나라 일본은 1인 가구의 급증이 우리보다 먼저 나타났다. 그래서 이에 부응한 시장기능의 확대, 변화를 예의주시하여 왔다. 이와 일맥상통하는 2008년, 다보스포럼에서 제기된 ‘솔로 이코노미’(solo economy)의 논의와 마찬가지로 특히, 대학생, 사회초년생, 독신자, 신혼부부, 노년부부 대상의 새로운 주택 공급·배분 정책이 시급한 것이다.

 

이러한 관점, 즉 수요공급의 법칙의 측면에서는 단기적인 처방으로써 대출금감액, 금리인상 등 주택자금 규제를 통한 주택가격 진정책은 한계가 있을 수밖에 없다. 미시적·거시적인 경기변동에 의해 이를 지속하기가 어렵고, 더구나 자금력이 없는 서민들에게는 오히려 부담이 될 수도 있으므로 중장기적으로는 정확한 수요파악을 전제한 주택공급 정책이 실행되어야 한다. 주택자금의 대출규제(금융통화 정책)는 또한 재정정책에 반하는 ‘통화주의’, 곧 이를 중시하는 신자유주의의 일단일 수도 있어 경계하여야 할 것이다.


금번 ‘8·2부동산 대책’의 효과로 부동산시장이 어느 정도 안정되어 고무적이지만, 주택의 자본규모가 과도하여 전체 국가경제에 미치는 막대한 파급효과가 적이 우려되기도 한다. 기실 아파트를 위시한 주택가격의 급락은 국민들의 막대한 재산손실을 초래하는 양날의 칼이 될 수도 있으므로 주택정책은 이러지도 저러지도 못할 난형난제의 딜레마에 깊이 빠진 것이 틀림없다. 그래서 정부는 주택·토지에 대한 확고한 ‘공개념’의 실천과 함께 수요공급 원칙이 조화를 이루는 유효적절한 주택정책을 결정하고 집행해 나가야 할 것이다.

 
특히, 앞에서 말한 바처럼 지금과 같은 상황에서 절대다수 20·30대 청년들이 자력으로는 평생토록 ‘내 집 마련’이 불가능한 현상이 기정사실로 고착되었다. 따라서 기성세대들은 어쩔 수 없다 하더라도 미래세대인 청년에 대한 ‘재정정책’의 차원에서는 물론, 국민연금으로 하여금 재정의 안정적 수익창출의 일환으로 청년들을 위한 ‘공공임대주택’의 확충에 적극적으로 투자하는 방안을 강구하여 일거양득, 일석이조의 효과를 거두었으면 한다.

 

대한글씨검정교육회

권혁시 이사장

이와 같은 제반문제를 총체적으로 해결하기 위해서는 유효수요에 적절히 대응(response)하는 ‘공급중심’의 주택정책이 집중적이고 지속적으로 실행되어야 한다. 그리고 그 효과가 극대화될 수 있도록 공동주택에 부합하는 ‘평형의 제한’(32평 이하)은 물론 공동주택, 특히 아파트에 한하여 ‘분양가상한제’를 적용하고 ‘1세대 1주택제’를 강화하여 폭리, 투기를 근절하여야 할 것이다.

 

결론적으로 시세가 천정부지로 치솟아 극심한 딜레마에 처한 주택문제의 근본원인은 첫째, 철학부재의 정부 정책이 공개념을 무시하고 공급에만 치중하여 ‘수요공급의 법칙’이 정상적으로 원활하게 작동하는 데 소홀히 한 것이다. 둘째는 자유 시장경제의 기본원칙을 깨고 폭리를 일삼은 주택업체들의 고액의 분양가이며 셋째, 다수 국민들이 ‘공공재’인 주택을 투기수단으로 삼은 데 있다. 


그러므로 정부는 현세에 있어 민생안정, 복지경제의 중핵이 ‘주거·교육·의료’임을 직시하여 앞서 말한 국민주택에 관한 모든 문제와 폐단을 바로잡는 데 진력하여야 할 것이다. 아울러 유럽과 아시아의 가장 모범적이고 대표적 국가인 독일과 싱가포르를 롤 모델삼아 이들의 주택정책을 벤치마킹하기 바란다.

이 기사에 대한 독자의견 의견쓰기 전체의견보기
기사 내용과 관련이 없는 글, 욕설을 사용하는 등 타인의 명예를 훼손하는 글은 관리자에 의해 예고없이 임의 삭제될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
닉네임 패스워드 도배방지 숫자 입력
내 용
권혁시 관련기사목록
더보기