부동산 투기세력 '숨통' 끊을, 역대급' 대출 규제 DSR

꿈틀대는 투기세력 사전 차단..정부 강력한 규제 의지 반영

서울의소리 | 입력 : 2018/10/24 [08:39]

출처=연합뉴스

 

정부의 부동산시장 안정화를 위한 DSR이 이달 말부터 전국적으로 동시 적용됨에 따라  투기세력의 돈줄을 차단하기 위한 대출 규제 고삐를 바짝 조이고 있다.

 

정부는 오는 31일부터 빚을 내 집사는 걸 막기 위해 소득 대비 원리금 상환액 비율을 따지는 'DSR'을 본격 시행한다. 담보가 있더라도 소득이 없으면 사실상 대출을 받을 수 없도록 했다.

 

기존 대출 규제 정책인 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)로는 꿈틀대는 투기수요를 잠재우기에는 한계가 있다는 판단 때문이다. 또 2주택 이상 가구의 추가 주택담보대출을 차단하기 위한 조치다.

 

무엇보다 투기세력이 빚을 내 부동산 시장을 자극하면 다시 부동산 가격 상승을 부추길 수 있어 사전 차단을 위한 정부의 강력한 의지가 반영된 것으로 풀이된다.

 

우리나라에서 집을 소유한 가구 수는 1074만 가구다. 이 중 집 한 채만 가진 가구 수는 전체의 33%에 해당하는 350만 가구에 불과하다. 나머지 720만 가구는 집을 두 채 이상 가진 다가구인 것이다.

 

부동산업계에선 이번 대출 규제 정책으로 투기세력의 은행 대출 차단에 방점이 찍혔다는 분석이 나오고 있다. 이에 따라 앞으로 부동산 시장에서 매수 수요가 더 줄어들 것으로 예상된다.

 

DSR은 가계 소득중 대출 원금과 이자를 갚는데 얼마나 쓰는지 계산한 지표로, 1년에 갚아야 할 원금과 이자가 연 소득의 70%를 넘으면 대출이 제한된다. 여기에는 주택담보대출과 예금 담보대출, 신용대출 등 모든 대출이 포함된다.

 

연봉 3500만원을 받는 직장인으로 가정하면 대출 전체의 연 원리금 상환액이 소득의 70%인 2450만원을 넘을 수 없다. 일선 현장에서는 매수 수요가 줄어들 것으로 전망하고 있다.

                                                 자료=금융위원회 제공

 

지금까지는 의사나 변호사, 회계사 등 전문직들은 사실 연봉에 상관 없이 증빙 서류를 굳이 가지고 오지 않아도 고액 신용 대출을 받았으며 대기업의 경우도 은행과의 특약을 통해 해당 직원들이 소득에 관계없이 '직장협약대출'을 받을 수 있었다.

 

앞으로는 금융당국이 이렇게 실제 소득을 확인하지 않은 대출에 대해선 300%의 고 DSR 비율을 적용하여 원천적으로 투기에 쉽게 접하기 쉬운 계층의  불로 소득을 막는다는 예단의 의도가 포함 되었다고 볼 수 있다.

 

강도 높은 대출 규제가 나올 수 밖에 없는 이유는 지금 우리나라는 가계빚 증가속도가 세계 3위를 차지할 만큼, 엄청난 속도로 가계 부채가 늘고 있어 빚 잔치를 하면서까지 부동산을 사들여 서울 집값이 엄청나게 오른 것도 대출 규제의 한 원인이 되었다. 거기다 미국 경제와 맞물려서 금리 인상이 계속해서 거론되는 만큼 정부는 빚을 최대한 조절할 수 밖에 없다는 입장이다.

 

결국 어느 누구 한 쪽에 크게 대출을 안 해준다는 게 아니고, 전체적인 나라 빚 관리를 위해서라도 거의 모든 사람에게 대출 제한이 상당한 수준으로 다가온다고 볼수 있다.

 

한국은행이 국회에 제출한 국정감사 답변 자료 중 OECD 국가 가계·비영리단체의 순처분가능소득 대비 금융부채 비율에 따르면 지난 2017년 우리나라는 이 비중이 185.9%에 달한다고요. 가계가 평균적으로 지닌 빚이 세금 등을 제외하고 실제 활용할 수 있는 소득의 두 배에 달하는 건데요. OECD 국가들과 비교하면 상위권에 속합니다. 이 속도가 줄어들 기미는 보이지 않으니 정부가 관리에 들어간 것이다.

 

이번 대출 규제로 인해 저소득층을 비롯한 청년층, 은퇴생활자 등 '현재 소득'이 적은 사람들의 대출이 위축되지 않기 위해 서민들에 대한 여러가지 배려도 하고 있다. 정책 금융 상품을 늘리고, 최고금리 인하하고, 서민들 연체 우려에 대한 여러가지 채무 조정이든 만기 연장 등 조치를 하고 있다.


DSR에 포함되지 않는 서민대출 상품은 더 확대 될 예정이며 현재 DSR 계산에 포함되지 않는새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론과 300만원 이하 소액 신용대출 뿐 아니라 앞으로는 지방자치단체가 지원하는 협약대출이나 국가유공자 대상 저금리대출도 예외로 인정된다.

 

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "종전보다 전체적으로 가계부채 산정이나 실제 대출 가능 여부 등 부동산 대출 규정 자체가 까다로워졌다"며 "DSR이 본격 시행되면 대출을 통한 부동산 자금 마련이 어려워지기 때문에 구매력에 영향을 미친다"고 진단했다.

 

김 위원은 "DSR 규제로 영향을 받는 대상자나 지역에는 타격이 있을 수밖에 없다"며 "금융당국 규정이 얼마나 강력하게 추진하느냐에 따라 정책의 성과가 나올 것"이라고 덧붙였다.

 

일각에서는 이번 정부의 DSR 규제는 앞서 발표된 9·13대책 등을 포함해 시장의 수요심리를 억제하는 시그널로써의 역할을 한다고 주장했다. 이에 따라 11월 분양을 앞뒀던 건설사들은 예정된 물량을 뒤로 미루면서 시장 상황을 지켜보고 있는 상황이다.

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